Nhiều hợp đồng chuyển nhượng đất giữa đại gia Võ Thị Hương với một số người dân có giá trị thấp hơn rất nhiều so với tiền thuế chuyển mục đích, giá đất thị trường… có dấu hiệu trốn thuế, tuy nhiên, cơ quan chức năng Thị xã Ninh Hoà không hay biết.
Ngày 9/7, Tài chính Doanh nghiệp có đăng tải bài viết: “Khánh Hoà: “Loạn” chuyển mục đích đất lúa tại Thị xã Ninh Hoà”. Theo đó, hàng chục nghìn mét vuông đất trồng lúa nước được Phòng Tài nguyên Môi trường Thị xã Ninh Hoà cho phép chuyển mục đích sang đất ở. Sau đó, nhiều diện tích đất được chuyển trên được một đại gia có tên Võ Thị Hương “thu gom” bằng nhiều hợp đồng có dấu hiệu trốn thuế.
Chính cá nhân bà Hương cũng được “ưu ái” chuyển đổi nhiều lần, với diện tích vượt hạn mức đến vài nghìn mét vuông đất lúa. Còn một số hộ dân khác xin chuyển 150m2 đất lúa (trong hạn mức, phù hợp quy hoạch) nhưng không được duyệt. Như vậy, có hay không những hành động theo kiểu “nhất bên trọng, nhất bên khinh” của cơ quan chức năng thị xã Ninh Hòa đối với người dân?
Có dấu hiệu trốn thuế trong sang nhượng đất
Theo hồ sơ PV Tài chính Doanh nghiệp, bà Võ Thị Hương (50A, Hà Ra, TP.Nha Trang) đã nhận chuyển nhượng đất của nhiều hộ dân tại thị xã Ninh Hoà. Đặc biệt là những khu đất này vừa được các hộ dân đó chuyển đổi mục đích từ đất trồng lúa nước sang thổ cư. Nội dung đơn xin chuyển mục đích đất lúa sang đất ở là “chia tài sản cho con, cháu; xây dựng nhà ở…”. Tuy nhiên, sau khi vừa được chuyển xong, các hộ dân này không sử dụng đúng mục đích như đã nêu trong đơn.
Hiện tại, giá đất thổ cư rao bán trên thị trường tại phường Ninh Hiệp khoảng từ 5 đến 40 triệu/m2 tuỳ vị trí. Những vị trí có giá trị cao là dọc đường Nguyễn Thị Ngọc Oanh, đường 2 tháng 4, dọc quốc lộ 1A…. Tuy nhiên, những lô đất thổ cư của bà Võ Thị Hương “thâu tóm” chỉ có giá từ hơn 80.000 đồng đến 400.000 đồng/m2. Giá trị đất còn thấp hơn rất nhiều so với việc chuyển mục đích lô đất này theo biểu giá thuế đất.
Điển hình, bà Lê Thị A chuyển mục đích gần 1 tỷ đồng cho hơn 1500m2. Sau đó cắt 713m2 bán cho bà Hương chỉ với giá 200 triệu đồng (chỉ 280.000 đồng/m2). Tuy nhiên, nếu tính tiền thuế chuyển mục đích từ đất lúa sang đất ở, 713m2 này phải đóng hơn 400 triệu đồng. Nhưng giá tiền trong hợp đồng giữa bà Hương và bà A chỉ 200 triệu đồng. Chênh lệch giữa tiền hợp đồng mua bán thấp hơn tiền thuế chuyển mục đích đất là hơn 1.5 lần.
Tại thửa 345, tờ bản đồ 26, phường Ninh Hiệp, có diện tích 663m2, bà Hương mua của bà Thắm chỉ 200 triệu (chỉ 300.000 đồng/m2). Trong khi giá tiền chuyển mục đich từ đất lúa sang thổ cư tại thửa đất này là gần 500 triệu. Chênh lệch giữa tiền hợp đồng mua bán thấp hơn tiền thuế chuyển mục đích đất là gần 2.5 lần.
Cũng giữ bà Hương và bà Thắm, tại thửa 6, tờ bản đồ 26, tại phường Ninh Hiệp, có diện tích 1088m2, hợp đồng mua bán khu đất này chỉ 270 triệu (chỉ gần 250.000 đồng/m2). Trong khi đó, giá tiền thuế chuyển đổi mục đích từ đất lúa sang thổ cư bà Thắm phải đóng là 1,2 tỷ đồng. Chênh lệch giữa tiền hợp đồng mua bán thấp hơn tiền thuế chuyển mục đích đất là gần 5 lần.
Hay, tại thửa 449, tờ bản đồ 20, Ninh Hiệp, có diện tích 2500m2, hợp đồng mua bán giữa bà Hương và ông Trần Ngọc Trung là 200 triệu (chỉ 80.000 đồng/m2). Tiền thuế ông Trung phải đóng để chuyển mục đích từ đất lúa sang thổ cư là gần 900 triệu. Chênh lệch giữa tiền hợp đồng mua bán thấp hơn tiền thuế chuyển mục đích đất là gần 4.5 lần.
Từ những trường hợp đơn cử như trên chúng ta có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Võ Thị Hương và các hộ dân này có nhiều “khuất tất”. Tất cả các hợp đồng trên đều có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất thực tế. Ngoài ra, cũng thấp hơn vài lần so với giá trị thuế chuyển mục đích mà người dân bỏ ra đóng trước khi chuyển nhượng. Chẳng lẽ người dân bỏ tiền tỷ ra chuyển mục đích đất rồi bán rẻ hơn giá trị cho một người xa lạ?
“Trốn thuế” có thể đi tù
Theo nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, việc các hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà, đất ký kết mà giá trị trong hợp đồng thấp hơn tiền thuế đất là có dấu hiệu trốn thuế. Cơ quan chức năng khi nên rà soát kiểm tra xem lại tất cả các hồ sơ chuyển nhượng trên, để tránh gây thất thoát tiền thuế cho nhà nước.
Trả lời báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: “Việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu thuế, làm như vậy là đã tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế.Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch”.
Hay vừa qua, Cục Thuế Hà Nội cũng vừa có thư ngỏ khuyến nghị người dân chấp hành đầy đủ quy định khi chuyển nhượng bất động sản. Cục thuế cho rằng, thời gian qua có những trường hợp khai không đúng giá mua bán bất động sản, trong đó có cả các trường hợp do tư vấn trái pháp luật. Hậu quả có thể ảnh hưởng lâu dài tới cả bên mua/bán và các bên liên quan.
Luật sư Nguyễn Đức Thắng Ý (Giám đốc Công ty Luật YLAW&PARTNERS) phân tích:
Theo quy định của Luật quản lý Thuế 2006 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế. Theo qui định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật sửa đổi bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012. Quy định của Luật Phí và Lệ phí 2015 căn cứ là nghị định 140 năm 2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ. Căn cứ và Nghị định số 20 năm 2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140 năm 2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thì quy định: Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp lệ phí trước bạ. Còn bên chuyển nhượng (bên bán) (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì phải có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Và hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đang được điều chỉnh bởi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật sửa đổi thuế thu nhập cá nhân năm 2012.
Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đã có một văn bản hợp nhất đối với các nghị định của Chính phủ quy định. Hiện nay, có các nghị định số 65 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. Và nghị định số 91 năm 2014; Nghị định số 12 năm 2015 của Chính Phủ quy định một số điều về Luật Thuế và sửa đổi một số về nghị định của luật thuế thì quy định: Người nhận chuyển nhượng thì phải đóng lệ phí trước bạ; còn về người chuyển nhượng phải đóng nộp thuế thu nhập cá nhân theo qui định của pháp luật.
Trong trường họp này, căn cứ vào thông tin mà báo chí cung cấp, bên chuyển nhượng (bên bán) thì thấy rằng cái giá trị mà quyền sử dụng đất của họ khi họ chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá thị trường là thứ nhất. Vấn đề thứ hai, trước khi họ chuyển nhượng họ đã thực hiện cái việc là chuyển mục đích sử dụng đất và họ đã nộp một khoản tiền thuế cho nhà nước với một số tiền rất là lớn nhưng sau đó họ lại đi chuyển nhượng lại cho người khác với một cái giá thấp hơn nhiều so với cái giá mà thậm chí số tiền mà người ta đóng thuế nửa. Như vậy, trường hợp này có dấu hiệu, hành vi trốn thuế.
Về mặt nguyên tắc, theo quy định của pháp luật thì các bên khi giao dịch dân sự thì các bên có quyền thỏa thuận về giá. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua thì một số trường hợp (có rất nhiều trường hợp) thì trong các hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì các bên giao dịch thì ghi cái giá trị chuyển nhượng, số tiền chuyển nhượng thấp hơn so với giá trị thật của nó. Với mục đích là trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế của nhà nước. Do đó, ngày 16/12/2019, Tổng cục Thuế đã ban hành công văn số 5235 về tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản gửi đến các cục thuế trong nước Việt Nam.
Trong công văn 5235 có tinh thần: Tổng Cục thuế xét thấy trên thực tế là trong quá trình chuyển nhượng BĐS thì hiện nay việc kê khai giá trị thấp hơn giá trị thật diễn ra rất là nhiều, có dấu hiệu trố thuế dẫn đến thất thoát nhân sách nhà nước. Nên Tổng Cục Thuế đã ban hành cái công văn này, các cơ quan thuế ở đây có nghĩa vụ là đấu tranh, xác định việc trốn thuế. Và trong trường hợp này, có dấu hiệu thì chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để điều tra tội trốn thuế theo qui định tại Điều 200 của Bộ Luật hình sự năm 2015. Để xem xét, xử lý hành vi trốn thuế, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi trốn thuế theo Điều 200 của Bộ Luật hình sự năm 2015.
Cũng theo quy định của pháp luật, mặc dù cho phép các bên là khi giao dịch có quyền thỏa thuận về giá trị chuyển nhượng, giá trị mua bán. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyện nhượng bất động sản từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc từ người nộp thuế; bộ phận xử lý hồ sơ phải xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện việc kiểm tra lịch sử giao dịch của bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp thông tin về đất và tài sản gắn liền trên đất cùng một bất động sản giữa các lần không giống nhau thì đề nghị gửi công văn yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai xác định lại hoặc bổ sung thông tin.
Trong trường hợp, cơ quan thuế xác định người nộp thuế có dấu hiệu vi phạm pháp luật có nghĩa là kê khai giá chuyển nhượng, giá mua bán thấp hơn so với giá thị trường không đúng với thực tế mà các bên giao dịch thì cơ quan thuế có nghĩa vụ thu thập đầy đủ hồ sơ chứng cứ cụ thể và chuyển hồ sơ qua các cơ quan chức năng để điều tra theo qui định của pháp luật.
Trong trường hợp này, nghĩa vụ, xác định là bà Hương này có trốn thuế hay không, người nhận chuyển nhượng các bất động sản này có trốn thuế hay không thì đó là trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền, cụ thể ở đây là cơ quan thuế. Cơ quan thuế ở đây có nghĩa vụ là đầu tranh, và trong trường hợp có dấu hiệu thì chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để điều tra tội trốn thuế theo qui định tại Điều 200 của Bộ Luật hình sự năm 2015. Để xem xét, xử lý hành vi trốn thuế, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi trốn thuế theo Điều 200 của Bộ Luật hình sự năm 2015.
Bài viết được đăng tại: Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp.
